Carrefour poursuit la valorisation de son patrimoine immobilier. Le distributeur vient d’annoncer la cession des murs de 35 supermarchés et hypermarchés en France et en Espagne pour environ 290 millions d’euros. Les comptes 2025 de Carrefour Property France montrent que cette stratégie a déjà généré d’importantes plus-values.
Carrefour a annoncé la vente des murs de 35 magasins en France et en Espagne, dont six hypermarchés et 26 Carrefour Market dans l’Hexagone. Le distributeur continuera d’exploiter ces établissements en tant que locataire.
Carrefour continue de faire fructifier son patrimoine immobilier. Le 8 octobre 2026, le distributeur a annoncé la cession des murs de 35 magasins en France et en Espagne, pour une valeur nette vendeur d’environ 290 millions d’euros. L’opération est réalisée auprès d’une coentreprise réunissant Atrato, un spécialiste britannique de l’investissement immobilier, et GIC, le fonds souverain de Singapour.
Dans le détail, le portefeuille comprend 32 magasins en France, dont 26 supermarchés Carrefour Market et six hypermarchés, auxquels s’ajoutent trois hypermarchés en Espagne. Carrefour ne communique pas, à ce stade, la liste des établissements concernés.
Cette transaction ne signifie pas pour autant que le distributeur se sépare de ses magasins. Elle repose sur le mécanisme de la cession-bail, ou sale and leaseback : Carrefour vend les murs, encaisse le produit de la transaction, puis continue d’exploiter les points de vente en qualité de locataire. Les nouveaux baux sont conclus pour une durée initiale de douze ans, dont dix ans fermes. Pour les acquéreurs, l’opération offre la perspective de revenus locatifs sur une longue période, , adossés à l’activité d’un grand distributeur alimentaire.
Une plus-value significative attendue
Pour Carrefour, l’intérêt est avant tout financier. En cédant une partie de ses actifs immobiliers, le groupe transforme un patrimoine immobilisé en ressources immédiatement mobilisables, sans modifier l’exploitation commerciale des magasins concernés. L’opération s’inscrit dans la stratégie de rotation des actifs immobiliers prévue par le plan Carrefour 2030. Le distributeur précise qu’elle générera une plus-value « significative », sans toutefois en dévoiler le montant. Il assure également qu’elle n’aura pas d’incidence matérielle sur son résultat opérationnel courant.
Cette rentrée de liquidités a néanmoins une contrepartie : Carrefour devra désormais acquitter des loyers sur les immeubles dont il était auparavant propriétaire. Leur montant annuel, comme leurs modalités d’indexation, n’est pas communiqué par le numéro de la distribution alimentaire. Le groupe ne précise pas non plus l’affectation des 290 millions d’euros, entre investissements, désendettement et autres besoins de financement.
Carrefour Property a déjà dégagé 77 millions d’euros de plus-values en 2025
Cette nouvelle transaction prolonge une politique de valorisation immobilière déjà bien engagée. En avril 2024, Carrefour avait cédé les murs de 17 supermarchés pour environ 75 millions d’euros. En 2025, 28 autres magasins, dont 25 Carrefour Market et trois hypermarchés, ont fait l’objet de transactions représentant quelque 150 millions d’euros. Avec les 290 millions d’euros annoncés en octobre 2026, ces trois opérations portent sur 80 magasins, pour une valeur cumulée d’environ 515 millions d’euros.
Les comptes sociaux 2025 de Carrefour Property France, consultés par LSA, permettent d’en mesurer les effets financiers. La filiale immobilière y fait état de deux cessions réalisées en janvier et novembre 2025 auprès de sociétés liées au fonds immobilier britannique Supermarket Income REIT. Elles ont généré respectivement 17 et 60 millions d’euros de plus-values, soit 77 millions d’euros au total dans ses comptes sociaux. Dans les comptes consolidés du groupe Carrefour, les gains comptabilisés au titre de ces opérations s’élèvent à 41 millions d’euros, en raison notamment de traitements comptables différents.
Un rendement locatif net de 6,6 %
Les conditions des précédentes cessions immobilières de Carrefour commencent également à se préciser. Dans une communication consacrée à l’acquisition d’un portefeuille de 20 supermarchés Carrefour pour 123 millions d’euros, le fonds britannique Supermarket Income REIT fait état d’un rendement locatif net de 6,6 % et d’un loyer annuel moyen d’environ 104 euros par m², pour des magasins d’une surface moyenne de 4 000 m².
Les baux sont conclus pour douze ans, avec une possibilité de sortie à la seule initiative de Carrefour au bout de dix ans, et prévoient une indexation annuelle des loyers sur l’inflation, sans plafonnement. Le fonds précise également que ces établissements participent au réseau de préparation des commandes Drive de Carrefour. Avec cette opération, Supermarket Income REIT porte à 46 le nombre de magasins Carrefour dans son patrimoine immobilier français. Au 30 juin 2026, Carrefour représentait 11% des revenus locatifs de Supermarket Income REIT, ce qui en fait son troisième locataire par importance, derrière Tesco et Sainsbury’s.
Les documents révèlent également le poids financier de Carrefour Property France. En 2025, la société a dégagé un bénéfice net de 300,3 millions d’euros. À la clôture de l’exercice, ses capitaux propres atteignaient 3,34 milliards d’euros, pour un total de bilan de 4,51 milliards d’euros. Autre enseignement : le 23 juin 2026, ses huit sociétés actionnaires, toutes appartenant au groupe Carrefour, ont décidé de se répartir 290,8 millions d’euros de dividendes. Carrefour SA et Carrefour France, qui détiennent ensemble près de 98 % du capital, en sont les principaux bénéficiaires théoriques. Une illustration du rôle de la filiale immobilière dans la remontée de ressources financières au sein du groupe.
Avec cette nouvelle transaction de 35 magasins, le groupe poursuit ainsi l’arbitrage de son patrimoine immobilier. Un levier financier dont l’intérêt dépendra aussi de l’utilisation des sommes dégagées et des engagements locatifs contractés pour les années à venir.
Source : LSA